期内，成都、佛山、重庆、南宁等地推出的存量优化政策，与中央财政安居工程补助资金形成联动，核心聚焦存量资产转化与供给效率提升，政策明确通过购买、改建、长期租赁等多渠道筹集房源。住宅租金表现上，2025年11月重点50城住宅租金市场仍延续调整态势，租金均值跌至29.06元/平方米/月，环比下跌2.42%，同比跌幅扩大至10.64%，租金调整已从短期波动转向趋势性下行。
头部企业出现退租事件，住房租赁企业持续深化对外合作近期万科泊寓、魔方生活服务两大头部长租公寓品牌发生集中退租事件，折射出当前行业在市场压力与运营模式下的共性困境。与头部运营商的低效资产剥离形成对比，本期住房租赁企业动态表现为扩张与优化并存，杭州安居、雅诗阁、城家公寓、瓴寓国际等多家样本企业继续深化对外合作，实现管理规模的进一步增长。
国企与房企系形成互补格局，新开项目多类型覆盖全客群本期样本企业录得18个租住项目新开业，与上个报告期基本持平，瓴寓国际、龙湖冠寓、美寓、魔方公寓、宁巢、泊寓、有巢公寓、越秀星寓以及招商伊敦等多家租赁企业有新项目亮相，样本企业持续加大住房租赁市场的投入。新增项目的产品类型覆盖白领公寓、人才专项租赁住房、分散公寓、服务式公寓、保租房、企业员工宿舍等，满足不同人群的居住需求。
新加坡富隆智地基金购入苏州租住资产，REITs短期震荡调整11-12月，住房租赁投资市场呈现“主体集中、工具多元、标的聚焦”的鲜明特征，地方国企与专业机构成为核心参与力量，ABS、公募REITs、CMBS及大宗交易等金融工具协同发力，投资标的紧扣保障性租赁住房、产业配套住宿与存量资产。资产交易表现上，本期苏州、广州两城先后落地两宗企业住宿相关交易，精准锚定产业核心区人才居住需求。2025年12月15日当日，已上市8只REITs二级市场表现为多数下跌、少数持平的震荡走势，整体受资本市场情绪与板块流动性影响，但跌幅可控。
2025年12月10日至11日，中央经济工作会议在北京举行。会议针对房地产领域提出多项关键举措，强调着力稳定房地产市场，实施因城施策以控制增量、消化库存、优化供给。其中，明确提出鼓励收购存量商品房，重点用于补充保障性住房体系，同时深化住房公积金制度改革，有序推进“好房子”建设，并加快构建房地产发展新模式。
在“构建房地产发展新模式”的总体导向下，租赁市场作为“租购并举”住房制度的核心载体，正逐步成为房企从传统开发向持有运营转型的重要赛道。
叠加2026年“稳定房地产市场”的首要目标，租赁市场将持续承接政策红利，在完善住房保障体系、化解行业风险等方面发挥关键支撑作用。随着政策措施的深入实施，租赁市场有望形成保障性住房与市场化租赁住房协同发展的良性生态，推动房地产行业向更高质量、更可持续的方向迈进。
同时，政策层面，期内中央及地方主要聚焦于管理规范、金融支持、存量盘活、权益保障等方面，出台新规或举办相关工作会议，以推动住房租赁市场的发展。
具体来看，成都、佛山、重庆、南宁等地推出的存量优化政策，与中央财政安居工程补助资金形成联动，核心聚焦存量资产转化与供给效率提升，政策明确通过购买、改建、长期租赁等多渠道筹集房源。
值得注意的是，成都允许符合条件的存量自持租赁住房转为商品住房流通，为租赁市场存量资产提供灵活退出渠道，缓解企业资金压力。政策端打破了住房类型的刚性壁垒，通过租赁转商品以及商品转保障的双向通道实现资源高效配置。
同时，《重庆市要素市场化配置综合改革试点行动方案》中提出，优化存量用地盘活机制。支持使用专项债券收回收购符合条件的存量闲置土地。允许有条件的存量商业办公用地功能性质合理转换、置换等内容。
广东、北京、辽宁、大连等地“十五五”规划建议将住房租赁纳入城市发展顶层设计，核心逻辑是租赁住房与产业、人才战略深度绑定。其中，北京明确提出完善租购并举住房制度，优化保障性住房供给，加大存量资源盘活力度。辽宁强调加快构建房地产发展新模式，完善“保障+市场”住房供应体系。同时，推动收购存量商品房用作保障性住房，有力有序消化存量房产。
地方层面存量政策有效填补了市场房源供给缺口，市场化与保障型房源的梯度供给格局进一步清晰。
住宅租金表现上，观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金走势情况。
据观点指数监测，2025年11月重点50城住宅租金市场仍延续调整态势，租金均值跌至29.06元/平方米/月，环比下跌2.42%，同比跌幅扩大至10.64%，租金调整已从短期波动转向趋势性下行。
其中，一线元/平方米/月，同比跌幅仍超10%，且北上广深四城同比及环比继续出现双下滑的走势。
同期重点50城租金环比变动区间为-6.93%至7.37%，同比变动区间为-36.07%至4.01%。城市间租金表现为少数回暖、多数普跌的分化特征，其中76%的城市环比出现下跌，84%的城市租金同比出现下滑。
无论是核心一线城市的双跌加剧，还是多数城市的普跌格局，均印证当前租房市场供需失衡主导、淡季效应叠加的核心矛盾，短期走低的压力仍未缓解。
结合季节规律与市场供需，2025年12月至2026年1月期间仍为传统租房淡季，需求持续低迷，租金仍将维持调整趋势。
企业表现上，近期万科泊寓、魔方生活服务两大头部长租公寓品牌发生集中退租事件，折射出当前行业在市场压力与运营模式下的共性困境。
具体来看，泊寓在深圳集中清退超10家门店，武汉等地部分门店同步跟进，有报道指出，泊寓存在欠付租金、拖欠物业费等问题，部分合作协议未到期便因资金压力提出降租要求，协商未果后引发业主收回房产。魔方公寓则在上海、杭州、广州等多地关闭了部分门店。
对此，万科泊寓给出的官方解释为业主方将于年底收回物业及经营权。魔方生活服务回应称近期少量早期项目业主不再续约，同时公司正进行房源结构战略性优化。
此次退租事件两者均针对租客端给出相应的补偿。观点指数认为，头部专业公寓品牌的集中清退，本质是市场调整期资产优化的必然选择，两者均以“房源优化”为由，但实际与当前租赁市场租金下行压力密切相关。
这种调整并非行业衰退的信号，而是头部企业剥离非核心资产、聚焦高收益项目的主动转型。对住房租赁企业而言，单纯依赖规模扩张的模式已难以持续，未来需转向精细化运营降本、轻资产输出管理等可持续发展路径，才能在租赁市场调整期规避风险，重建用户与市场信心。
与头部运营商的低效资产剥离形成对比，本期住房租赁企业动态表现为扩张与优化并存，杭州安居、雅诗阁、城家公寓、瓴寓国际等多家样本企业继续深化对外合作，实现管理规模的进一步增长。
具体来看，瓴寓国际成功中标春蚕高新云府人才公寓，项目体量为864套，这是其与杭州临平公租房公司的第二次合作。
据了解，瓴寓国际2017年进入浙江后，已先后在杭州、宁波、嘉兴、金华等地落地多个保租房运营项目，服务杭州交投、上城城投、宁波城投、北仑城投等多个地方平台公司，管理房源超2.2万间，服务超6万人。
服务式公寓运营商以雅诗阁为代表，期内雅诗阁先后与广州城投集团、深圳市大鹏新区管理委员会等地方国有企业/地方政府平台签署战略合作协议。
其中，与广州城投集团的合作是基于双方在城市建设运营与国际服务公寓管理领域的优势资源，聚焦资产激活与品牌赋能的资源互补。双方将聚焦服务式公寓、长租公寓等业态，将广州城投的存量资产与雅诗阁的国际化运营能力结合，实现资产价值与服务品质的双重提升。
另外，雅诗阁中国与深圳市大鹏新区管理委员会签署战略合作协议，就深圳雅诗阁大鹏服务公寓（暂定名）项目达成合作。该项目由雅诗阁中国与深圳怡瑞达实业集团联合开发，预计将于2028年投入运营250套服务公寓，将直接填补新区高端租赁供给缺口。
现阶段，住房租赁企业与地方主体/外部企业的合作，本质上是实现资源精准匹配，由地方国企/政府平台/外部企业提供房源、政策、区位等核心本土资源，运营商输出品牌、运营等专业化能力，进一步丰富租赁市场的产品梯度。同时，对外合作已成为住房租赁企业快速扩大管理规模、抢占优质市场的关键渠道，尤其在保租房供给、存量资产盘活等领域，推动行业形成政策引导+市场运作的规模增长新格局。
值得一提的是，近期广州安居集团、杭州安居集团先后发布关于推进收购存量商品房用作保障性住房的征集通告。其中前者房源征集范围覆盖广州市行政区域内房地产企业的存量商品房房源，后者房源征集范围覆盖杭州市上城、拱墅、西湖、滨江、萧山、余杭、临平、钱塘八个城区，优先考虑中心城区已建成的存量商品房（含自持商品住房）项目。
作为国企平台，广州安居、杭州安居等地方安居平台可优先承接政府“收存转保”任务，获取产权清晰、区位核心的存量资产，进一步实现规模增长。
其中杭州安居旗下住房租赁管理品牌宁巢公寓以保障性租赁住房为核心业务，截至2025年7月，在营房间数超18000套（间），全面覆盖杭州上城、西湖、萧山、拱墅、钱塘、富阳、临安等区域，产品线涵盖人才专项租赁住房、白领公寓与蓝领公寓，精准满足不同群体的居住需求。
地方层面积极推进收储工作，是对中央经济工作会议“鼓励收购存量商品房用于保障性住房”政策的精准落地，也是地方层面以“存量盘活”优化住房供给结构的关键实践。
新增项目开业层面，据观点指数不完全统计，期内样本企业录得18个租住项目新开业，与上个报告期基本持平。
其中，瓴寓国际、龙湖冠寓、美寓、魔方公寓、宁巢、泊寓、有巢公寓、越秀星寓以及招商伊敦等多家租赁企业有新项目亮相，样本企业持续加大住房租赁市场的投入。
新增开店中，本期国企平台与头部房企系品牌主导扩张，布局紧扣核心城市人才住房需求。18个新开业项目覆盖10个城市，新增门店高度集中于租赁需求旺盛的核心城市及强二线区域，杭州、上海、成都、郑州、深圳等地作为政策支持与人才集聚双重高地，成为租赁企业布局的重点城市。
聚焦项目类型，本期新增项目的产品类型覆盖白领公寓、人才专项租赁住房、分散公寓、服务式公寓、保租房、企业员工宿舍等，满足不同人群的居住需求。
本期新增开业规模体量最大的项目为有巢公寓松山湖万象汇店，是东莞单体规模最大的保障性租赁住房项目，总计可供应2000余间房源，首批已开业586间。
同时该项目也是万象生活旗舰商业体松山湖万象湖汇上盖青年人才公寓项目，依托万象汇商业综合体，涵盖blt超市、万象影城等首进品牌，无缝衔接8万平方米城市公园，通过“居住+商业”一体化运营模式，融入松山湖科学城人才发展战略，成为吸引和留住青年人才的重要载体。
另外，宁巢公寓以4个新增项目数成为本期开业项目数最多的样本企业，通过密集的四店连开策略，完成了对杭州租赁市场的多维度渗透。
新开项目九和路蓝领公寓、Ning+河语光年府项目、宁巢公寓城中店以及宁巢公寓南庄兜店分别为企业员工宿舍、高端租赁公寓、分散式公寓以及白领公寓，这四个新项目通过差异化定位覆盖了蓝领、白领、散客、青年小家庭等多元化客户群体，推动宁巢公寓从单一保障供给到全品类租赁服务商的战略转型。同时，更依托国企资源优势构建起梯度分明、精准适配的租赁产品矩阵，为杭州租购并举住房体系提供了关键支撑。
其中Ning+河语光年府店是杭州市本级首个收存转保落地项目，源于万科自持房源“收存转保”改造，有效盘活房企存量资产。据企业官微披露，项目开业当日签约率突破80%。
该项目也是宁巢Ning+产品线首店。这一产品线是宁巢公寓推出的专注于为中高端白领、新市民和青年人提供品质租住服务的子产品线。据悉，该系列第二家门店宁巢NING+峯阁店也即将亮相，项目共4幢楼，可提供1232套房源。
值得一提的是，万科泊寓、瓴寓国际等多家样本企业持续发力政策性租赁住房，期内均有人才专项租赁住房、保障性租赁住房等项目落地。
具体来看，11月26日，杭州市钱塘区银沙路316号的人才专项租赁住房项目沁贤里·柚米社区正式开业。该项目由建投集团开发，瓴寓国际负责运营，首批对外公开配租的房源包括1#、2#、4#共3幢楼，户型涵盖1-3居室，总面积25919.6平方米，共计324套。
配租对象主要包括四类人才，配租条件包括申请人需与钱塘区用人单位签订全职合同并缴纳社保/个税，或持有营业执照（创业人员需提供半年完税证明）；以及申请人及家庭成员在钱塘区无住房且未享受其他住房优惠政策。
万科泊寓在杭州最新落地的沁贤里泊寓·大学城北店是由钱塘新区建设投资集团（区属国企）合作开发，并交由万科泊寓负责全周期运营。项目全期规划684套人才专项租赁住房，首批对外公开配租的房源为3号楼，总面积9932.18平方米，以刚需户型为主，房间配套齐全可拎包入住，贴合新青年的居住需求。
从本期新开业项目来看，政策性租赁住房正成为解决青年人才安居问题的重要途径。同时，运营商通过与地方政府、国企合作，构建了完整的开发、运营、服务体系，实现本土国企资源优势与专业租赁企业运营能力的深度耦合。
投融资市场表现上，据观点指数不完全统计，2025年11-12月，住房租赁投资市场呈现“主体集中、工具多元、标的聚焦”的鲜明特征，地方国企与专业机构成为核心参与力量，ABS、公募REITs、CMBS及大宗交易等金融工具协同发力，投资标的紧扣保障性租赁住房、产业配套住宿与存量资产。
政策支持下，住房租赁行业“投融管退”闭环加速成型，资本对租赁住房的配置偏好持续升温。
资产交易表现上，本期苏州、广州两城先后落地两宗企业住宿相关交易，精准锚定产业核心区人才居住需求。
具体来看，富隆智地基金成功竞得位于苏州市工业园区金鸡湖商务区的租赁住房项目，此次收购项目为苏州联建公寓，建筑面积为47147平方米，包括有5栋有证宿舍楼以及1栋配套附房。
据了解，项目收购后将改造为“乐璟金鸡湖生活社区”，包含约1190间租赁住房及配套商业街区，可容纳超过1500人居住。
值得一提的是，富隆智地基金是由中富旅居联合新加坡城市发展集团（CDL）和中新智地共同发起的国内首支专注于企业住宿资产的投资基金。其首单重资产收购于2024年11月完成，收购标的为上海松江区江田东路185号的租赁住房项目，收购后计划改建为包括2137间房间，近5000平方米配套商业的大型产业园住宿社区“乐璟智慧科创生活社区”。
结合两次资产收购动作，富隆智地基金在长三角区域的租赁房源总量达约3300套。
这两个项目均委托中富旅居旗下乐璟品牌运营管理，主要服务于周边产业园区企业员工住宿需求。观点指数从企业官网获知，LOGIN（乐璟）品牌由中富旅居创立，是首个面向国内产业园区的企业住宿服务品牌，目前在营社区项目数超20个，可满足超3.8万人居住。
期内，第二宗资产交易案例为广合科技以3.24亿元购入的广州黄埔区的广州摩天工坊项目5-24层房产，计划用作职工宿舍。
金融工具方面，12月初，国家发改委发布了《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》。其中在住房租赁领域，保障性租赁住房、公共租赁住房、市场化租赁住房及园区配套类租赁住房被全面纳入可申报范围，形成覆盖保障、市场化以及产业配套的全场景REITs支持体系，为住房租赁行业注入长期发展动能。
政策驱动下，住房租赁市场多元化融资体系建设成效显著，以REITs等为代表的创新工具实现重要突破。目前，住房租赁公募REITs已进入“首发+扩募”双轮驱动的新阶段。
其中，华夏基金华润有巢REIT的扩募配售已于12月12日完成，此次扩募为市场首单采用向原持有人配售的公募REITs扩募案例，配售比例为每1份基金份额配售0.9份基金份额，配售价格为2.53元/份。募集资金规模预计不高于11.40亿元且不低于9.915亿元。
扩募完成后，基金2025年和2026年净现金流分派率预测值分别为3.28%和3.33%，相较扩募前分别提升了17个基点和21个基点，为投资者创造更高的回报。
同时，12月1日，郑州城发安居科技有限公司发布2025年租赁住房公募REITs基金管理人及专项计划管理人服务采购项目比选公告，表明其发行住房租赁公募REITs已进入实质性筹备阶段，比选项目资金来自自筹资金。
包括郑州城发安居在内，目前已有包括多家租赁企业正积极推进住房租赁公募REITs筹备工作。随着国家发改委持续扩大REITs试点范围，住房租赁公募REITs市场预计将迎来资产池与规模的双重扩容，同时租赁住房REITs将进一步成为连接资本市场与居住需求的核心纽带。
除此之外，ABS、CMBS等融资工具持续发力，乌鲁木齐、青岛即墨的保租房ABS项目有序推进，上海新黄浦11.94亿元持有型不动产ABS获上交所反馈，广州安居集团CMBS成功挂牌等，这类工具以租金收入或物业资产为支撑，与公募REITs形成互补。
二级市场表现上，2025年12月15日当日，8只REITs在二级市场多数表现为下跌、少数持平的震荡走势，整体受资本市场情绪与板块流动性影响，但跌幅可控。
从短期表现来看，近一个月市场情绪偏谨慎，多数保租房REITs呈下跌态势，其中汇添富上海地产租赁住房REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT跌幅居前。同时，所有REITs近三月、近半年均为负收益，近半年跌幅集中在5.28%-12.01%区间。
长期表现上，今年以来所有REITs均实现正收益，华泰苏州恒泰租赁住房REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT涨幅均超20%。上市至今（不含首日），中金厦门安居REIT及华夏北京保障房REIT涨幅突破80%，保租房作为政策支持及市场刚需导向的核心资产，长期现金流稳定性与增值潜力获得市场的认可。