AC米兰官网-有专家说出实线年后二三十层的高层住宅将面临3大难题

　　AC米兰·(中文)官方网站-Milan brand-业内有声音说，十年后这类楼盘会集体碰上瓶颈，维修、安全和处置都成大问题。说到底，房子不是铁打的，尤其是高层这种复杂结构，养护起来费劲，风险也高。

　　想想那些建于九十年代末的楼，现在电梯老出故障，外墙掉砖，业主们为分摊费用争得面红耳赤，就知道这不是空谈。

　　高层住宅的居住体验高度依赖各类配套设施的正常运转，而这类设施的使用年限远低于建筑主体的混凝土结构寿命。

　　据行业建筑标准，高层住宅的电梯、供水供电管网、消防设施等核心配套设施，设计使用年限多在 15-20 年，外墙保温层及防水工程的有效使用周期也不超过 20 年。

　　而当下城市中大量的二三十层高层住宅，多为 2000 年至 2020 年期间建成，十年之后，这类住宅将普遍进入 30 年左右的建筑年限，核心设施全面超出设计使用周期，进入集中老化更换阶段。从当前的设施维护现状来看，高层住宅的设施更新已出现明显的执行难题。

　　截至 2024 年底，全国登记使用的电梯中已有超 80 万台使用年限超过 15 年，其中住宅电梯占比近六成，这类高龄电梯频繁出现故障停运、关人夹人等问题，而电梯的整体更换单台成本超 20 万元，一栋二三十层的高层住宅仅电梯更新就需上百万元。

　　管网及外墙方面，老旧高层住宅普遍出现管道锈蚀、堵塞、外墙脱落等问题，整栋楼的管网改造和外墙翻新，单户分摊成本可达数万元，且施工周期长，会影响居民正常居住。

　　二三十层高层住宅的消防救援问题，是行业内公认的难点，且随着建筑年限增加，这一问题的隐患会持续放大。从当前的消防救援硬件能力来看，国内主流的消防云梯救援高度多集中在 20 层以内，少数特种云梯虽能达到更高高度。

　　这也就意味着，十年之后，一旦二三十层高层住宅的中高楼层发生火灾，消防人员难以通过云梯实现外部救援，内部疏散成为唯一途径，而二三十层的高层住宅从高楼层疏散至地面需 30 分钟以上，极易在疏散过程中出现踩踏、窒息等二次事故。

　　高层住宅的建筑结构特点，进一步加剧了消防救援的难度。高层住宅存在明显的烟囱效应，楼梯间、管道井等竖向空间会让火灾烟气和火势快速向上蔓延，且能绕开部分防火分区，导致火情在短时间内扩散至整栋楼。

　　而早期建设的二三十层高层住宅，受当时的建筑规范限制，部分项目存在防火间距不足、消防通道狭窄、外墙保温材料防火等级不达标等问题，这些先天缺陷无法通过后期简单改造弥补。

　　同时，高层住宅在翻修改造过程中，还会新增消防隐患，部分施工企业为压缩成本，违规使用非阻燃型施工材料，动火作业与易燃材料堆放交叉，进一步提升了火灾发生的概率。

　　十年之后，二三十层高层住宅的房产资产属性将持续弱化，流动性走低成为必然趋势，这一变化与城市建设规划和市场需求转变密切相关。

　　住建部出台的新版《住宅项目规范》明确规定，新建住宅建筑高度原则上不得超过 80 米，按常规 3 米每层计算，约为 26 层，这一限高政策的落地，意味着未来城市中新建的高层住宅将大幅减少，低密、小高层住宅成为市场主流。

　　在新房市场的引导下，购房者的置业偏好也发生明显转变，越来越多的购房者更倾向于选择容积率低、得房率高、居住体验更好的小高层和洋房产品，对二三十层高层住宅的需求持续分流。

　　从当前的二手房市场现状来看，高层住宅的资产价值已出现明显下跌，且这一趋势正在逐步加剧。二三十层的高层住宅普遍存在公摊面积大、得房率低的问题，部分项目的得房率不足 75%，相比小高层住宅，实际居住面积差距明显。

　　高层住宅的资产预期走低，也让其二手市场的接盘者大幅减少。当下的房产市场中，刚需购房者成为主流，这类购房者更注重房屋的实用性和性价比，高层住宅的高公摊、高居住成本使其难以成为刚需首选；而改善型购房者则更倾向于选择低密住宅，对高层住宅的接受度更低。

　　同时，随着第四代住宅的逐步落地，这类兼具庭院和低密特点的新型住宅，进一步分流了高层住宅的潜在购房者，让二三十层高层住宅的二手市场接盘者持续减少。

　　多位房产行业从业者表示，十年之后，楼龄超过 30 年的二三十层高层住宅，或将成为二手房市场的 “冷门产品”，部分城市甚至可能出现无人接盘的情况。

　　目前，相关部门已通过出台限高政策、提高建筑标准、试点房屋养老金制度、开展高层建筑火灾隐患排查等方式，积极应对高层住宅的潜在问题，后续随着相关制度的全面落地和城市更新工作的深入推进，高层住宅的部分问题或将逐步得到缓解。

　　对于购房者而言，在置业过程中也需更理性地看待高层住宅的价值，结合自身的居住需求、长期发展规划以及房屋的建筑品质、配套设施等因素综合考量，做出更适合自己的置业选择。返回搜狐，查看更多